Bedrijfspand overnemen? Laat je niet verrassen

Hoe fijn is het om een goedlopend restaurant in hartje centrum te kunnen kopen. De prijs is betaalbaar en de verhuurder van het pand werkt gewoon mee aan de overname van de huurovereenkomst. Even een indeplaatsstellingsakte tekenen en je bent de huurder van dat schitterende pandje. Met alles erop en eraan. Ideaal, toch? Nee, niet per se.

Overnemen

Bij een indeplaatsstelling wordt er geen nieuwe huurovereenkomst gesloten, maar worden alle rechten en plichten uit de lopende overeenkomst overgenomen door de opvolgend ondernemer. Het overnemen van een lopende huurovereenkomst kan wel eens onaangename verrassingen opleveren.

Huurverhoging

Zo kan het zijn dat de huurprijs al jaren niet is herzien en je, na een jaartje goed winst te hebben gemaakt, met een schrikbarende huurverhoging wordt geconfronteerd. De huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte kan elke vijf jaar worden herzien, tenzij de overeenkomst voor een termijn langer dan vijf jaar is gesloten. Het wettelijk criterium is: de gemiddelde prijs van vergelijkbare ruimte ter plaatse gerekend over de vijf voorafgaande jaren. Als partijen het niet eens worden, zal de kantonrechter uiteindelijk de nieuwe huurprijs moeten vaststellen. Als blijkt dat je voorganger jarenlang voor een dubbeltje op de eerste rij heeft gezeten, is de kans aanzienlijk dat je huurlasten behoorlijk zullen gaan stijgen.

Huurbescherming

Een huurovereenkomst die in het verre verleden voor de duur van vijf plus vijf jaren is aangegaan, is inmiddels voor onbepaalde tijd geldig en met een termijn van een jaar opzegbaar. Je kunt weliswaar een beroep doen op huurbescherming, maar de wettelijke mogelijkheden voor de verhuurder zijn na tien jaar een stuk ruimer dan daarvoor.

Oorspronkelijke staat

Heeft jouw voorganger investeringen in het pand gedaan? Als in de overeenkomst staat dat het in de oorspronkelijke staat moet worden opgeleverd, kan het zijn dat je bijvoorbeeld de horecakeuken, de koelcel of de verlaagde plafonds met verlichting moet verwijderen. Dat kan een kostbare aangelegenheid worden. Doe je dat niet? Dan kan de verhuurder het laten doen en de kosten op jou verhalen.

Algemene bepalingen

Bij indeplaatsstelling is het belangrijk je goed te verdiepen in de inhoud van de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen. Ook is het van belang om na te gaan of gedurende de looptijd nog aanvullende afspraken tussen de verhuurder en je voorganger zijn gemaakt. Zo kom je beter beslagen ten ijs bij de onderhandelingen. En je komt niet voor onaangename verrassingen te staan.

Ramon van Lieshout, jurist contractueel recht bij Flexx van DAS

Waar moet je op letten als je zakelijk huurt? Download onze gratis informatiegids.