Ouderdomsclausule: voorkom bij verkoop huis dat je aansprakelijk bent voor verborgen gebreken

‘We willen weer in de stad gaan wonen’, hoor ik Els weemoedig zeggen. Na jarenlang op het platteland te hebben gewoond, staat de woonboerderij van Els en Jan uit 1850 sinds kort te koop. ‘Er moet nog veel aan gerenoveerd worden, dus de prijs is scherp. Ik hoop dat het snel verkocht is’, zegt Els enthousiast. ‘Wel een ouderdomsclausule opnemen in de koopovereenkomst!’, roep ik nog snel voordat Els ophangt.

Verborgen gebreken

Aan verkopers van oudere woningen adviseer ik altijd een zogenaamde ouderdomsclausule op te nemen in de koopovereenkomst. Zo kun je als verkoper voorkomen dat je aansprakelijk bent voor verborgen gebreken die zijn ontstaan door ouderdom van de woning. Els wil tenslotte niet alsnog zelf de renovatie betalen. In de ouderdomsclausule staat daarom dat de koper bekend is met de ouderdom van de woning en dat verborgen gebreken die het gevolg zijn van deze ouderdom, voor risico van de koper komen. Vaak betreft het de kwaliteit van bepaalde onderdelen van de woning. Denk bijvoorbeeld aan gevels, dak, fundering, leidingen, riolen, installaties en elektra.

Vervelende verrassing

Voor een koper betekent dit feitelijk een verzwaring van zijn onderzoeksplicht. Kopers adviseer ik dan ook altijd een bouwkundige keuring uit te laten voeren, zeker als er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst staat. Doe dat uiteraard voor het ondertekenen van het contract. Zo weet je tenminste wat de precieze staat is van de oude woning, zodat je niet voor vervelende verrassingen komt te staan.

Onaanvaardbaar

Over het algemeen sta je als verkoper sterk als je een ouderdomsclausule in je contract hebt opgenomen en de koper achteraf bij je aanklopt omdat hij gebreken heeft ontdekt. Toch blijft een beroep op de ouderdomsclausule niet altijd overeind. De kantonrechter in Rotterdam deed onlangs uitspraak over het samenspel tussen mededelingsplicht van de verkoper en de ouderdomsclausule in een koopovereenkomst. De woning had in deze kwestie zulke ernstige gebreken dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt was. De verkoper wees echter op de ruim geformuleerde ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. De rechtbank concludeerde, na studie van de aangeleverde stukken, dat de verkoper van de ernstige gebreken moest hebben geweten voor het sluiten van de overeenkomst. Daarom meende de rechter dat het onaanvaardbaar zou zijn dat de verkoper zich kon uitsluiten van zijn aansprakelijkheid. De verkoper had deze gebreken tenslotte moeten meedelen aan de kopers. Dat had hij nagelaten.

Niet verschuilen

Hoewel een beroep op de ouderdomsclausule dus vaak overeind blijft, is dat dus niet altijd het geval. Zeker niet als je als verkoper bepaalde gebreken bewust verzwijgt. Dan kun je je niet verschuilen achter een algemeen geformuleerde bepaling zoals een ouderdomsclausule.

Anke Linssen, jurist DAS Roermond

Wil jij meer weten over verborgen gebreken? Lees dan onze juridische informatie op onze site of op Flexx van DAS.