Tips en regels bij verborgen gebreken woning

Ik weet nog goed hoe ik tijdens een bezichtiging door ‘mijn eerste huis’ liep. Ik was direct verkocht! Dit huis moest en zou van mij worden, een gevoel wat veel mensen zullen herkennen. Door dit enthousiasme vergeet je vaak goed op te letten en de juiste vragen te stellen. Iets wat je achteraf duur kan komen te staan. In dit blog geef ik tips en trucs bij het (ver)kopen van een woning.

Onderzoeksplicht vs. mededelingsplicht

Wanneer je een bestaand huis koopt, dan koop je de woning in de staat waarin die zich op dat moment bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Als koper heb je om deze reden een onderzoeksplicht om de staat van de woning zo goed mogelijk in kaart te brengen, nog voordat je de woning daadwerkelijk koopt. Wanneer je na de overdracht een gebrek constateert, dan komt dit gebrek in beginsel voor jouw rekening als nieuwe eigenaar. Zeker wanneer het een zichtbaar gebrek betreft.

Bij een ‘verborgen’ gebrek ligt dit anders. De verkoper zal namelijk melding moeten maken van alle gebreken welke je als koper niet direct kan zien. Dit noemen we de mededelingsplicht. Vraag als kopende partij dan ook altijd of er (verborgen) gebreken aan de woning kleven en leg dit schriftelijk vast.

Als de verkoper geen melding maakt van verborgen gebreken en je merkt na levering opeens een dergelijk gebrek aan de woning, dan kun je in sommige gevallen de verkoper aanspreken. Van belang is hierbij of het gaat om een ernstig of een minder ernstig gebrek. Op het moment dat het verborgen gebrek niet heel ernstig is, dan heeft je vordering alleen kans van slagen als jij kunt aantonen dat:

  1. Het gebrek al bestond toen jij nog geen eigenaar was
  2. De verkoper wist van het gebrek en dit niet aan jou heeft medegedeeld
  3. Jij hebt voldaan aan je onderzoeksplicht.

Wanneer er sprake is van een ernstig gebrek waardoor het normaal gebruik van je huis niet meer mogelijk is (bijvoorbeeld een rotte dakconstructie), dan is de verkoper daarvoor aansprakelijk ondanks dat hij niets van het gebrek wist. Op dat moment moet je als koper wel nog steeds aantonen dat het gebrek al bestond voordat jij eigenaar werd en dat het gebrek niet met het blote oog zichtbaar was.

Twee belangrijke tips

Laat een bouwkundige keuring doen voor het sluiten van de koopovereenkomst, zeker als de woning wat ouder is. Door deze inspectie komen (verborgen) gebreken vaak op tijd aan het licht en kom je niet voor vervelende verrassingen te staan.

Op het moment dat je een verborgen gebrek constateert, meldt het gebrek tijdig bij de verkoper. Als je dit niet doet, dan komen je rechten namelijk te vervallen. De wetgever heeft bepaald dat klagen binnen twee maanden na ontdekking tijdig is. Zorg bovendien dat je kunt bewijzen dat je op tijd hebt geklaagd.

Anke Linssen, jurist DAS Roermond

Wil je meer informatie over dit onderwerp?