Onteigenings­procedure voor ondernemers

Wat is onteigening?

Grond in Nederland is schaars. Tegelijkertijd is er steeds meer grond nodig, bijvoorbeeld voor het wegennet, nieuwe natuurgebieden, industrieterreinen en woningbouw. Daarom kan de overheid (waterschap, provincie of de rijksoverheid) dit opkopen. Als dat niet lukt, kan zij de grond onteigenen. Daarbij moet ze rekening houden met een aantal voorschriften. Het algemeen belang moet bijvoorbeeld aantoonbaar zijn.

Als grond wordt onteigend, wordt alles wat daar vast op staat eigendom van de overheid. Dat wordt geregeld op basis van de Onteigeningswet. 

Hoe verloopt een onteigeningsprocedure?

Als de overheid jouw grond wil kopen, wordt een onteigeningsprocedure in gang gezet. Die bestaat uit 3 fases: de minnelijke fase, de administratieve fase en de gerechtelijke fase. Hieronder lees je er meer over.

Fase 1: minnelijke fase

Tijdens de eerste, minnelijke fase gaat de overheid met jou als eigenaar in onderhandeling over het aankopen van je bedrijf en de bijbehorende gronden. De overheid moet de gebouwen en gronden dan laten taxeren en je een reëel bedrag aanbieden om deze over te kopen.

Wat is minnelijke onteigening?
In de minnelijke fase kun je kiezen voor een minnelijke onteigening. Dat is een overeenkomst waarbij je samen met de overheid afspreekt dat deskundigen (meestal onteigeningsdeskundigen, die ook gerechtelijk deskundigen zijn bij de rechtbank) de schadevergoeding voor de grond bepalen. De hoogte van de schadevergoeding is bindend voor jou en de gemeente.

Voor- en nadelen van minnelijke onteigening
Minnelijke onteigening kent een groot voordeel: de volgende fases van de onteigeningsprocedure worden overgeslagen. Maar er kleven ook nadelen aan minnelijke onteigening. Je bent dan namelijk gebonden aan de hoogte van de schadevergoeding die de deskundigen bepalen. Verder kun je de procedure slechts in beperkte mate vertragen.

Als jij en de overheid het niet eens worden tijdens de onderhandelingen, gaat de overheid waarschijnlijk over tot echte onteigening. Dan gaat de volgende, administratieve fase in.

Fase 2: administratieve fase

Als de overheid tot onteigening wil overgaan, moet ze toestemming vragen aan de regering. Daarvoor maakt ze eerst een ontwerponteigeningsbesluit. Daarin geeft ze aan waarom er geen andere mogelijkheden zijn dan onteigening en waarom ze verwacht dat het niet zal lukken om in overleg overeenstemming te bereiken.

Zienswijze
Als eigenaar van de grond krijg je 6 weken om dit ontwerpbesluit in te zien. Tijdens deze periode kun je een zienswijze indienen, waarin je vertelt waarom je tegen de onteigening bent. Hier geef je bijvoorbeeld aan dat niet het hele bedrijf onteigend hoeft te worden, maar alleen het deel dat de overheid nodig heeft voor het project. Je kunt ook opschrijven dat je bereid bent tot uitruil van de grond. Verder kun je bij kleine projecten vragen of je het zelf mag realiseren, zodat de overheid daarvoor je grond niet meer hoeft te onteigenen.

Als je wilt dat er een hoorzitting wordt gehouden over het ontwerpbesluit, zodat je alles mondeling kunt toelichten, moet je dit in de zienswijze vermelden. Je zal dan van de regering een uitnodiging ontvangen.

Toetsen noodzaak en advies
De regering toetst of er voldoende overleg is gevoerd over alternatieven, en of onteigening dan echt de enige mogelijkheid is die overblijft. Ze zal zich echter niet uitlaten over de redelijkheid van de hoogte van de aangeboden schadevergoeding. Dat mag alleen de rechter beoordelen in een latere procedure. Verder stuurt de regering het ontwerpbesluit nog naar de Raad van State (voor advies).

Onteigeningsbesluit
Als de regering vindt dat er voldoende overleg is gevoerd, onteigening noodzakelijk is én de Raad van State akkoord is, wordt er een onteigeningsbesluit afgegeven. Dat besluit moet genomen worden binnen 6 maanden nadat de termijn voor het indienen van zienswijzen is afgelopen.

Met het onteigeningsbesluit kan de regering een gerechtelijke procedure starten om eigenaar te worden van het bedrijf en de gronden te krijgen.

Fase 3: Gerechtelijke fase

De overheid begint met de gerechtelijke procedure door een dagvaarding aan je uit te laten brengen. Daarin staat (1) dat zij de rechter verzoekt om het eigendom van je bedrijf en gronden over te dragen, (2) de hoogte van de schadevergoeding en (3) de datum waarop de rechtbank dit verzoek behandelt.

Als je het niet eens bent met wat er in de dagvaarding staat, moet je hier op reageren via je advocaat. Het is dus belangrijk dat je zo snel mogelijk na ontvangst van de dagvaarding juridische hulp zoekt. Je advocaat kan eenmalig een uitstel van 2 weken vragen bij de rechtbank voor een reactie.

Deskundigenadvies, zitting en vonnis
Als je advocaat een reactie heeft gegeven en de rechter oordeelt dat de onteigening terecht is verzocht, benoemt de rechter vaak één of meer deskundigen (zoals een taxateur). Deze deskundigen bekijken (soms samen met de rechter) de situatie ter plaatse en geven advies over de hoogte van de schadevergoeding.

Na het uitbrengen van het advies volgt een zitting bij de rechtbank waarbij de rechter het deskundigenadvies en de hoogte van de schadevergoeding met alle partijen bespreekt. Als de rechter voldoende informatie heeft, zal die binnen 4 weken vonnis wijzen. Meestal spreekt die dan de onteigening uit en stelt die de hoogte van de schadevergoeding vast. Tegen het vonnis staat dan nog cassatie open bij de Hoge Raad.

Hoogte schadevergoeding
Volgens de Onteigeningswet mag iemand die wordt onteigend er niet op achteruitgaan in vermogen en inkomen. De schadevergoeding die de rechter toekent, moet dus alle schade omvatten die iemand lijdt. Denk daarbij aan het waardeverlies van de gronden en gebouwen, de verhuiskosten, de kosten voor het aanpassen van een nieuwe woning en de kosten voor deskundigen (zoals een advocaat en taxateur).

Kan ik bij een onteigening een andere bedrijfsruimte als vervanging eisen?

Bij een onteigening kun je helaas geen ander pand als vervanging eisen. Je ontvangt vaak wel een schadevergoeding in de vorm van geld. De overheid kán je wel, in plaats van deze schadevergoeding, een vervangende ruimte aanbieden. Zodra je weet dat je jouw pand aan de overheid gaat verkopen of dat jouw pand onteigend wordt, kun je al zoeken naar een andere plek. Het is echter wel verstandig om nog niet definitief een nieuw pand te kopen; wacht daar even mee tot de onteigening officieel is.

Even groot pand?

Je kunt geen even groot pand terugeisen. De overheid moet ervoor zorgen dat je na de onteigening in een gelijkwaardige financiële positie belandt. Dat betekent niet dat je in een identieke situatie moet belanden. Als jouw financiële positie na de onteigening gelijkwaardig is aan die ervoor, ook al heb je een kleinere ruimte, heeft de overheid naar behoren gehandeld. Als je na de onteigening een kleiner pand krijgt, wordt dit nadeel wel berekend in de schadevergoeding.

Waarvoor kun je een schadevergoeding krijgen?

Je kunt een vergoeding krijgen voor alle schade die je rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening lijdt. Het doel van deze vergoeding is dat je na de onteigening in een dezelfde vermogens- en inkomenspositie verkeert als daarvoor. Als jouw bedrijfspand wordt onteigend en je zet je bedrijf elders voort (verplaatsing), krijg je een volledige vergoeding. Voorbeelden van schade die je vergoed krijgt zijn vermogensschade (zoals de waarde van jouw onroerendgoedzaak), eenmalige kosten (zoals verhuiskosten) en advieskosten (van bijvoorbeeld een DAS-jurist). Emotionele schade wordt niet vergoed.

Verzet tegen onteigening

Heeft het zin om je tot het uiterste te verzetten tegen een onteigening? In de meeste gevallen niet. Deskundigen stellen de schadevergoeding vast en letten daarbij niet op hoe sterk jij je tegen de onteigening hebt verzet. Wel kan jouw verzet bij een overheid die haast heeft de bereidheid vergroten om een hogere schadevergoeding aan te bieden.

Onteigening onder de Omgevingswet

Waarschijnlijk treedt op 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking. Deze wet bevat nieuwe regels voor onteigening. Zo hoeft de regering onder de Omgevingswet geen toestemming meer te geven voor de onteigening. De overheid kan dan zelf een onteigeningsbeschikking nemen, waarin zij aangeeft waarom onteigening noodzakelijk is. Het ontwerp van deze onteigeningsbeschikking moet nog wel steeds vooraf ter inzage worden gelegd en je kunt nog steeds een zienswijze indienen. Vervolgens toetst de bestuursrechter de onteigening en bepaalt de civiele rechter de hoogte van de schadevergoeding.

Toetsing bij de bestuursrechter

Als de overheid heeft besloten tot onteigening in een onteigeningsbeschikking, moet ze dit binnen 6 weken aan de bestuursrechter laten weten met het verzoek de onteigening te bekrachtigen. Als eigenaar of gebruiker mag je opnieuw binnen 6 weken op de onteigeningsbeschikking reageren. De bestuursrechter toetst vervolgens of de onteigeningsbeschikking volgens de juiste wettelijke procedure tot stand is gekomen en of de onteigening noodzakelijk is. Die moet binnen 6 maanden laten weten of die de onteigening bevestigt. Tegen de uitspraak van de bestuursrechter staat hoger beroep open bij de Raad van State.

Schadevergoeding bij de civiele rechter

Als de rechter de onteigening heeft bevestigd, wordt de uitspraak samen met de onteigeningsbeschikking openbaar gemaakt. Vanaf dat moment is de onteigening geldig. Vervolgens moet de overheid een dagvaarding uitbrengen bij de civiele rechter om de hoogte van de schadevergoeding te bepalen. Deze procedure verschilt niet zoveel van de huidige, maar de civiele rechter mag niet meer toetsen of de onteigening rechtmatig is. Die mag zich alleen nog maar uitspreken over de redelijkheid van de hoogte van de schadevergoeding.

Hulp nodig?

Een onteigeningsprocedure is erg lastig. Goed juridisch advies is daarom erg belangrijk. Onze juristen hebben jaren ervaring en helpen je graag. Stel hier je juridische vraag.