Conflict met de buren door een uitbouw? Dit zijn je mogelijkheden

Niet gek dus dat een uitbouw regelmatig leidt tot burenruzies. Wat kun je doen als je buren gaan uitbouwen en jij daar last van hebt? En wanneer kun je de gemeente inschakelen? Ik leg het uit in dit blog aan de hand van een aantal vragen.

Wanneer mag je vergunningsvrij uitbouwen?

De wet biedt veel mogelijkheden voor een vergunningsvrije uitbouw. Is het perceel groot genoeg en is de uitbouw niet hoger dan 5 meter of hoger dan 30 centimeter boven de tweede bouwlaag (eerste verdieping), dan mag aan de achterkant van een woning vaak zonder vergunning worden gebouwd. Een uitbouw van maximaal vier meter diep is in veel situaties toegestaan.

Voor de eigenaar die gaat verbouwen is dat goed nieuws. Maar voor de buren kan zo'n uitbouw grote gevolgen hebben. Denk aan minder daglicht in huis of tuin, een gevoel van inkijk of het verdwijnen van een vrij uitzicht.

Kun je bezwaar maken tegen een vergunningsvrije uitbouw?

Veel mensen denken dat ze bij de gemeente bezwaar kunnen maken tegen een uitbouw van de buren. Dat is niet altijd het geval. Wanneer een bouwwerk vergunningsvrij is, heeft de gemeente namelijk geen vergunning verleend. En als er geen vergunning nodig is, is er ook geen besluit waartegen bezwaar gemaakt kan worden.

Dat betekent echter niet dat alles zomaar mag. Ook bij vergunningsvrij bouwen moeten bewoners zich houden aan andere wettelijke regels, bijvoorbeeld binnen het burenrecht.

Wat zegt het burenrecht over een uitbouw?

Als een uitbouw vergunningsvrij is, komt het burenrecht vaak om de hoek kijken. Dit zijn regels die bepalen wat buren wel en niet mogen doen.

Zo mag een buurman niet zomaar over de erfgrens bouwen. Ook kunnen andere omstandigheden een rol spelen, bijvoorbeeld wanneer er sprake is van onrechtmatige hinder. Dit zou het geval kunnen zijn bij afname van (zon)licht. Let wel, de afname moet echt flink zijn om van onrechtmatige hinder te kunnen spreken. De rechter accepteert doorgaans enige afname van (zon)licht, zeker in een stedelijke omgeving.

In veel gevallen begint de oplossing daarom met een gesprek. Lukt het niet om er samen uit te komen, dan kan juridisch advies helpen om duidelijkheid te krijgen over de rechten en plichten van beide partijen.

Wat als de uitbouw niet aan de regels voldoet?

Heb je het vermoeden dat de uitbouw niet voldoet aan de regels voor vergunningsvrij bouwen? Dan is het verstandig om snel actie te ondernemen.

Je kunt de gemeente vragen om te onderzoeken of de bouw voldoet aan de wettelijke voorschriften. Wanneer blijkt dat de regels worden overtreden, dan kan de gemeente ingrijpen. In sommige gevallen kunnen werkzaamheden zelfs worden stilgelegd of kunnen maatregelen worden opgelegd.

Wel verschilt de aanpak per gemeente. Sommige gemeenten handhaven actief, terwijl andere gemeenten vooral proberen te bemiddelen of een praktische oplossing te vinden.

Wanneer kun je een handhavingsverzoek indienen bij de gemeente?

Doet de gemeente niets met je melding? Dan kun je een officieel handhavingsverzoek indienen. De gemeente moet binnen acht weken op zo'n verzoek reageren, welke termijn zij éénmaal met zes weken mogen verlengen. Blijft een reactie uit of duurt het te lang? Dan kan het mogelijk zijn om een procedure bij de rechter te starten. Hiervoor is juridische begeleiding meestal noodzakelijk.

Inhoudelijk kijkt de gemeente en eventueel daarna de rechter onder meer naar de vraag of de overtreding daadwerkelijk gevolgen heeft voor omwonenden. Bijvoorbeeld doordat er aanzienlijk minder licht binnenkomt of doordat sprake is van extra overlast. Puur stellen dat ‘een regel wordt overtreden’ hoeft dus niet voldoende te zijn.

Kan een rechter een uitbouw laten slopen?

Veel mensen hopen dat een rechter een illegale uitbouw direct laat verwijderen. In de praktijk gebeurt dat niet snel. Zowel bestuursrechters als civiele rechters maken een belangenafweging. Daarbij kijken zij naar de ernst van de overtreding, de gevolgen voor beide partijen en het moment waarop bezwaar is gemaakt.

Daarom is snel handelen belangrijk. Ontdek je dat een buurman mogelijk over de erfgrens bouwt of de regels voor vergunningsvrij bouwen overschrijdt? Wacht dan niet te lang met het inwinnen van juridisch advies.

Wat kun je het beste doen bij een conflict over een uitbouw?

Een conflict over een uitbouw is vaak emotioneel. Je woont tenslotte dagelijks naast elkaar. Toch blijkt een goed gesprek nog altijd de meest effectieve en minst kostbare oplossing. Immers, ook na een rechterlijke uitspraak blijf je buren van elkaar.

Lukt een goed gesprek niet en vermoed je dat de regels worden overtreden? Dan is het verstandig om vroegtijdig juridisch advies in te winnen. Hoe eerder duidelijk is wat de rechten en mogelijkheden zijn, hoe groter de kans dat het conflict niet verder escaleert.