Vereniging van eigenaren

Als u een appartement koopt, bent u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Samen met uw buren bent u verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebouw.

Hoe werkt een VvE?

Een Vereniging van Eigenaren is een vereniging waarvan alle appartementseigenaren binnen een gebouw verplicht lid zijn. Het lidmaatschap is niet opzegbaar en duurt zolang u eigenaar bent van het appartement. Door het aankopen van een appartement, wordt u dus automatisch lid van de VvE. Het doel ervan is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van alle eigenaren. Denk aan het in stand houden en het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke zaken. Welke zaken gemeenschappelijk zijn, staat beschreven in de splitsingsakte. U kunt hierbij denken aan  het dak, de fundering, maar ook de entreeruimte, oprit, parkeergarage en de liften.

Een VvE kent 3 wettelijk verplichte organen: de vergadering van eigenaren, het dagelijks bestuur en de voorzitter van de vergadering. De bestuurder adviseert de VvE en voert bepaalde taken uit, maar het is uiteindelijk vergadering van eigenaren, dus alle eigenaren gezamenlijk, die op democratische wijze de besluiten nemen?

  1. Vergadering van Eigenaren
    Er is ten minste één keer per jaar een algemene ledenvergadering (ALV). Hieraan kunnen alle leden van de vereniging deelnemen. Binnen deze vergadering worden de besluiten genomen. Op de agenda staan in ieder geval de begroting van het komende jaar en de resultaten van het aflopen jaar. Hoe besluiten tot stand moeten komen staat in de splitsingsakte. In de meeste gevallen moet er sprake zijn van volstrekte meerderheid van de stemmen (dus de meerderheid +1). Alleen stemmen van aanwezigen bij de vergadering tellen mee. Let op: in de splitsingsakte kan hiervan worden afgeweken.

  2. Bestuur
    Het bestuur bestaat vaak uit één of meerdere (professionele) bestuurder(s) die worden aangewezen door de vergadering. In een kleinere vereniging kan een van de leden deze taak op zich nemen. Omdat er altijd een bestuurder moet zijn, kan deze zijn taak nooit zomaar neerleggen.

  3. Voorzitter van de vergadering
    Mag alleen de vergadering voorzitten en heeft verder geen invloed op de beslissingen.

Verplichtingen VvE

De Vereniging van Eigenaren moet aan een aantal verplichtingen voldoen:

  • De VvE is ingeschreven in het Handelsregister van de  Kamer van Koophandel.
  • Er wordt minimaal één keer per jaar vergaderd.
  • De VvE heeft een bestuur.
  • Er is een kascommissie aangesteld, tenzij er een Raad van Commissarissen  of controlerend accountant is.
  • De VvE beschikt over een reservefonds die is vastgesteld is op basis van een meerjarenonderhoudsplan of gelijk is aan 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.
  • De jaarstukken moeten worden opgesteld: een exploitatierekening, balans en toelichting op de balans.
  • De begroting voor het komende boekjaar moet worden opgesteld.

Regels VvE

In de wet, de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement staan alle regels over de rechten en plichten van de Vereniging van Eigenaren.

Splitsingsakte
Hierin staat hoe het gebouw is gesplitst in de verschillende appartementen en welk aandeel deze appartementen in het gebouw hebben. Het splitsingsreglement maakt ook deel uit van de splitsingsakte. Deze akte kunt u opvragen bij het Kadaster.

Splitsingsreglement
De VvE is verplicht om statuten op te stellen en deze vast te leggen in een splitsingsakte. Dit is als het ware de ‘grondwet ‘van het appartementencomplex. Onder andere de naam en het doel van de vereniging zijn hierin opgenomen, maar ook afspraken over de financiering, de ledenvergaderingen en welke ruimtes voor gemeenschappelijk gebruik zijn en hoe het onderhoud geregeld is. Er mogen geen regels in staan die in strijd zijn met de wet.

Huishoudelijk reglement
Het opstellen hiervan is niet verplicht, maar wel verstandig. In dit reglement kunnen gedragsregels voor de bewoners worden vastgelegd. Denk aan afspraken over geluidsoverlast, afval en huisdieren. Deze regels mogen niet in strijd zijn met de splitsingsakte.

Reservefonds voor onderhoud

Een van de belangrijkste taken van een VvE is zorgen dat er genoeg geld in het reservefonds zit. Veel VvE’s maken een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Hierin staat precies welk onderhoud wanneer moet gebeuren. En wat de kosten hiervan zullen zijn. Op die manier wordt duidelijk hoeveel er maandelijks moet worden gespaard in het reservefonds. Alle leden dragen dan maandelijks een bedrag bij (meestal in de vorm van servicekosten) om het gebouw te onderhouden. De overheid verplicht alle VvE’s tot een minimale maandelijkse reservering in het reservefonds die gelijk is aan het bedrag als vastgesteld in het MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde.

Conflict met VvE?

Onenigheid met de buren is het laatste wat u wilt. Toch kan er binnen de Vereniging van Eigenaren een conflict ontstaan. In zo’n situatie is juridische hulp of mediation vaak een optie.

Veelgestelde vragen