Appartementsrecht en VvE

Wat is appartementsrecht?

Als een groter gebouw opgesplitst wordt in appartementen, krijgen de eigenaren van die appartementen een appartementsrecht. Ze worden samen eigenaar van het hele onroerende goed (het complex).

Het appartementsrecht regelt de onderlinge (eigendoms-)verhoudingen. Het geeft iedere eigenaar een exclusief gebruiksrecht op een privégedeelte (een appartement). Verder bepaalt het appartementsrecht hoe de eigenaren met elkaar omgaan en op welke manier ze – via de VvE – voor het gebouw gaan zorgen.

Het verdelen van appartementsrechten vindt altijd plaats via een notariële akte: de splitsingsakte. In de splitsingsakte is een Splitsingsreglement opgenomen. Hierin staan alle regels waaraan de eigenaren zich moeten houden. Daarnaast kan een huishoudelijk reglement worden opgesteld. Daarin staan leefregels. Het huishoudelijk reglement is een aanvulling op de wet en op de splitsingsakte. De VvE moet zorgen voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.

Wat is een VvE?

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een vereniging waar alle appartementseigenaren binnen 1 complex automatisch én verplicht lid van zijn. Het lidmaatschap is niet opzegbaar en duurt zolang je eigenaar bent van je appartement.

De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van het complex. Hierdoor wordt bijvoorbeeld het onderhoud van (de gemeenschappelijke delen en zaken van) het gebouw geregeld. Welke delen gemeenschappelijk zijn, is opgenomen in de splitsingsakte. Het gaat vaak om het dak, de fundering, de entree en de liften.

Een VvE kent 3 wettelijk verplichte organen: de vergadering van eigenaren, het bestuur en de kascommissie. Niet dus de voorzitter, dit is geen orgaan hij heeft geen zelfstandige bevoegdheden volgens de wet.

Vergadering van Eigenaren

Binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) wordt ten minste één keer per jaar een vergadering gehouden. De exacte frequentie staat doorgaans opgenomen in de splitsingsakte. Alle eigenaars zijn bevoegd om aan deze vergadering deel te nemen, inclusief de eigenaars die via volmacht vertegenwoordigd worden. Tijdens deze vergadering worden de besluiten genomen die noodzakelijk zijn voor het beheer van het gebouw en de gemeenschappelijke delen.

Op de agenda staan in ieder geval de bespreking van de jaarrekening van het afgelopen boekjaar en de begroting voor het komende jaar. Daarnaast kunnen andere onderwerpen worden geagendeerd, zoals onderhoudsplannen, offertes, beheerkwesties en geschillen.

Hoe besluiten tot stand moeten komen, is ook in de splitsingsakte geregeld. In de meeste gevallen moet er sprake zijn van een volstrekte meerderheid van de stemmen (minstens één meer dan de helft). Meestal tellen aan de stemmen van aanwezigen en volmachten mee, maar in de splitsingsakte kan hiervan worden afgeweken. Vaak is er ook een quorumvereiste. Het quorum is het minimale aantal leden dat aanwezig moet zijn op de vergadering om besluiten te mogen nemen.

Breukdelen

In veel splitsingsaktes wordt gestemd op basis van breukdelen in plaats van “één eigenaar, één stem”. Een breukdeel is het aandeel dat elke eigenaar heeft in het gebouw. Dit wordt uitgedrukt als een fractie (bijvoorbeeld 40/1.000e deel). Hoe groter het appartement of de bedrijfsruimte, hoe groter het breukdeel.

Bij besluitvorming tellen dan niet de personen, maar de gewogen breukdelen. Een eigenaar met een groter appartementsrecht heeft dus meer stemwaarde dan een eigenaar van een kleiner appartementsrecht. De splitsingsakte bepaalt precies hoe deze breukdelen worden gebruikt bij stemmen.

Quorumvereiste

Sommige splitsingsaktes bevatten een quorumvereiste.

Een quorum betekent dat er pas rechtsgeldig kan worden vergaderd en gestemd als er een minimum aantal stemmen of breukdelen aanwezig of vertegenwoordigd is.

Voorbeeld van een quorumvereiste:

1. Minimaal 2/3 van het totaal aantal breukdelen moet aanwezig zijn om een besluit in stemming te brengen;
2. Pas als dit quorum is gehaald, kan de vergadering rechtsgeldig besluiten.

Als het quorum niet wordt gehaald, kan de vergadering niet geldig stemmen. Vaak bepaalt de splitsingsakte dat er dan een tweede vergadering wordt uitgeschreven, waarin besluiten wél genomen kunnen worden zonder dat een quorum vereist is.

Bestuur

Het bestuur wordt gevormd door één of meer bestuurders, benoemd door de vergadering van eigenaren. Deze bestuurders kunnen zowel leden van de VvE als externe personen zijn die door de vergadering van eigenaren worden aangewezen.

Kascommissie

De kascommissie is een verplicht orgaan binnen de VvE. Zij heeft tot taak om jaarlijks de financiële administratie van het bestuur te controleren. De kascommissie bestaat uit minimaal twee leden die door de vergadering van eigenaars worden benoemd. Zij mogen geen deel uitmaken van het bestuur, zodat de financiële controle onafhankelijk kan plaatsvinden. De kascommissie beoordeelt onder andere:

1. Of de jaarrekening correct en volledig is opgesteld;
2. Of de inkomsten en uitgaven van het afgelopen jaar juist zijn verantwoord;
3. Of het bestuur de financiële middelen van de VvE zorgvuldig heeft beheerd;
4. Of de begroting en reserveringen aansluiten bij de staat van onderhoud van het gebouw.

Na afronding van haar onderzoek brengt de kascommissie verslag uit aan de vergadering van eigenaars. De commissie adviseert daarbij of de vergadering het bestuur al dan niet décharge moet verlenen voor het gevoerde financiële beleid over het afgelopen jaar. Dit advies weegt zwaar, maar de vergadering beslist uiteindelijk zelf.

De kascommissie speelt daarmee een belangrijke rol in de transparantie en financiële gezondheid van de VvE.

Verplichtingen VvE

De VvE moet aan een aantal verplichtingen voldoen:

1. De VvE is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel;
2. Er wordt minimaal 1 keer per jaar vergaderd;
3. De VvE heeft een bestuur;
4. Er is een kascommissie aangesteld, tenzij er een Raad van Commissarissen of controlerend accountant is;
5. De VvE beschikt over een reservefonds dat vastgesteld is op basis van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw bedraagt;
6. De jaarstukken, onder andere de exploitatierekening, balans en toelichting op de balans moeten door de vergadering worden vastgesteld;
7. De begroting voor het komende boekjaar moet worden opgesteld.

Regels VvE

In de wet, de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement staan alle regels over de rechten en plichten van de VvE.

Splitsingsakte

In de splitsingsakte staat onder andere hoe het gebouw is opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten en welk aandeel iedere appartementseigenaar heeft in het hele gebouw. Bij de splitsingsakte hoort ook een splitsingstekening. In deze tekening staat aangegeven wat de begrenzingen zijn van de privégedeelten (de appartementen) en de gemeenschappelijke gedeelten. Het splitsingsreglement maakt ook deel uit van de splitsingsakte. Je kunt de splitsingsakte opvragen bij het Kadaster.

Splitsingsreglement

De VvE is verplicht om naast de statuten ook een splitsingsreglement op te stellen en vast te leggen in de splitsingsakte. Dit reglement vormt als het ware de ‘grondwet’ van het appartementencomplex. Hierin staan onder meer de naam en het doel van de VvE, maar ook de regels over:

1. De financiering (bijdragen, reserveringen, onderhoudsfonds);
2. De vergaderingen van eigenaars;
3. Het stemrecht en de manier waarop besluiten worden genomen;
4. Welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn;
5. Welk onderhoud voor rekening van wie komt.

Het splitsingsreglement mag niet in strijd zijn met de wet. Daarnaast bepaalt het splitsingsreglement hoe de VvE in de praktijk moet functioneren en welke rechten en plichten de appartementseigenaren hebben.

Wat is het modelreglement?

De meeste VvE’s gebruiken (delen van) een Modelreglement. Dit is een door notarissen en deskundigen opgesteld standaardreglement dat als basis dient voor splitsingsakten. Er bestaan verschillende versies (bijv. 1973, 1983, 1992, 2006, 2017).

Het modelreglement bevat regels over:

1. Onderhoud en kostenverdeling;
2. Gebruik van privé- en gemeenschappelijke delen;
3. Bedragsregels;
4. Vergaderen, quorums en stemverhoudingen;
5. Bestuur en kascommissie.

In de splitsingsakte van het specifieke complex wordt vervolgens bepaald welk modelreglement van toepassing is en welke aanvullingen of afwijkingen daarop gelden. De splitsingsakte gaat altijd vóór het modelreglement.

Huishoudelijk reglement

Het opstellen van een huishoudelijk reglement is niet verplicht, maar wel verstandig. In dit reglement kunnen gedragsregels voor de bewoners worden vastgelegd. Denk aan afspraken over geluidsoverlast, afval en huisdieren. Deze regels mogen niet in strijd zijn met de wet of de splitsingsakte.

Reservefonds voor onderhoud

Een van de belangrijkste taken van een VvE is zorgen dat er genoeg geld in het reservefonds zit. Veel VvE’s maken een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Hierin staat precies welk onderhoud wanneer moet gebeuren en wat de kosten hiervan zijn. Zo wordt ook duidelijk hoeveel er maandelijks moet worden gespaard in het reservefonds.

Alle leden dragen maandelijks een bedrag bij (meestal in de vorm van servicekosten) om het gebouw te onderhouden. De overheid verplicht alle VvE’s tot een minimale jaarlijkse reservering in het reservefonds die gelijk is aan het bedrag in het MJOP of minstens 0,5% van de herbouwwaarde.

Conflict met VvE?

Soms kan er binnen de Vereniging van Eigenaren een conflict ontstaan. Het is dan verstandig om mediation of juridische hulp in te schakelen. Onze specialisten staan altijd voor je klaar!