Wat is een verkoopcontract?

Het verkoopcontract voor een huis wordt ook wel het voorlopig koopcontract, de koopakte of koopovereenkomst genoemd. Het woord ‘voorlopig’ doet vermoeden dat het koopcontract niet bindend is, maar het tegendeel is waar. Voor zowel de koper als de verkoper is het voorlopig koopcontract wel bindend.

In het verkoopcontract staan alle afspraken rondom de aankoop van een woning. De volgende onderdelen in het koopcontract verwerkt te zijn:

• Persoonlijke gegevens van zowel de verkoper, als de koper
• De koopsom van de woning
• Alle gegevens over de woning
• De overdrachtsdatum
• Ontbindende voorwaarden

Een koopcontract wordt meestal door een makelaar of notaris opgesteld. Wilt u als verkoper zelf het koopcontract opstellen, is dat ook mogelijk. Voordat u de handtekening plaatst is het belangrijk om eerst alle inhoud van het contract te controleren. Hetzelfde geldt voor de koper.

Kan een verkoopcontract ontbonden worden door de koper?

Zodra de handtekeningen staan, is de verkoop van uw woning een feit. Toch is het mogelijk dat het contract ontbonden wordt. Het ontbinden van het koopcontract vanuit de koper, kan twee oorzaken hebben: De koper maakt gebruik van zijn bedenktijd of de koper maakt gebruik van de ontbindende voorwaarden.

De bedenktijd bij een voorlopig koopcontract

Zodra het koopcontract door beide partijen ondertekend is, staat de verkoop vast. De verkopende partij heeft geen bedenktijd meer. De koper heeft daarentegen wel nog 3 dagen bedenktijd.

De bedenktijd start om 00:00 uur van de dag nadat de koper een exemplaar van de - door hem ondertekende - koopovereenkomst heeft ontvangen. Twee van de bedenktijd dagen moeten werkdagen zijn. Eindigt de bedenktijd op een zaterdag, zondag of feestdag? Dan wordt de termijn verlengd tot de eerstvolgende doordeweekse dag (mits dit geen feestdag is).

Tijdens de bedenktijd kan de koper de koop ongedaan maken. De koper hoeft hiervoor geen reden op te geven. In het koopcontract staat altijd wanneer de bedenktijd afloopt.

Ontbindende voorwaarden

Redenen om boetevrij af te zien van de koop van een huis, noemen we ontbindende voorwaarden. Voor de koper van het huis is het verstandig om ontbindende voorwaarden op te laten nemen in het koopcontract. Er kleven namelijk verschillende risico’s aan het kopen van een huis.

Enkele voorbeelden van veel voorkomende ontbindende voorwaarden zijn:

• Financiële ontbindende voorwaarden
  Lukt het de koper niet om de hypotheek rond te krijgen voor een bepaalde datum? Dan kan de koper het contract kosteloos ontbinden. Bij een financieringsprobleem moet de koper wel officiële afwijzing van een bank of andere financiële instelling kunnen aantonen.
• Voorbehoud van de verkoop van eigen woning
  Lukt het de koper niet om eerst het eigen huis te verkopen? Ook dan kan de koper boetevrij het contract ontbinden, mits dit natuurlijk als ontbindende voorwaarde in het contract is opgenomen.
• Gemeentelijke toestemming of vergunning
  Indien de koper verbouwingsplannen heeft, kunnen ze in het koopcontract laten opnemen dat de koop niet doorgaat als de gemeente geen toestemming verleent om te gaan verbouwen.

Waarborgsom of bankgarantie?

Is de bedenktijd voorbij? En kunnen de ontbindende voorwaarden niet meer worden ingeroepen? Dan kan ook de koper het contract niet meer kosteloos ontbinden. Gebruikelijk is om in het verkoopcontract een boete van 10% van de afgesproken koopprijs op te nemen, als stok achter de deur om ervoor te zorgen dat de koper de woning afneemt. Dit bedrag is vaak gelijk aan de waarborgsom of bankgarantie die de koper heeft moeten afgeven bij het aangaan van de koop. Bij een bankgarantie staat de hypotheekverstrekker of bank garant voor het afgesproken bedrag.

Kan een verkoopcontract ontbonden worden door de verkoper?

Is het koopcontract nog niet ondertekend? Dan kan de verkoper zich bedenken en is hij gerechtigd om af te zien van de verkoop. Zodra het koopcontract wel ondertekend is, is het een stuk lastiger voor de verkoper om van de verkoop af te zien. Onmogelijk is het echter niet.

Evenals de koper, kan de verkoper in overleg namelijk ontbindende voorwaarden in het koopcontract opnemen. Mocht de verkoper hier gebruik van maken, gaat de verkoop van de woning niet door. Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde die de verkoper kan opnemen, is het ontbinden van de koop indien de bank de restschuld niet financiert.

Het is belangrijk om de ontbindende voorwaarde van te voren altijd duidelijk te bespreken. Zorg ook dat deze voorwaarde(n) goed in het verkoopcontract worden verwerkt.

Huis verkopen: Waar moet u nog meer op letten?

Naast de bovengenoemde aspecten betreffende het koopcontract, zijn er nog een hoop andere zaken waar u op moet letten bij het verkopen van uw huis. Wat moet u bijvoorbeeld doen als het koper van de verkoop wilt afzien? En wat als u een huis heeft verkocht met verborgen ontbreken? Ons artikel huis verkopen waar op letten geeft uitgebreid antwoord op al deze vragen.