Wat is planschade

Planschade is de schade die u oploopt als uw woning of grond minder waard wordt doordat er wordt afgeweken van het bestemmingsplan of door een nieuw bestemmingsplan. Bijvoorbeeld als de gemeente vlakbij een woonwijk of windmolenpark laat aanleggen. Daarnaast is het ook mogelijk om planschade op te lopen doordat een omgevingsvergunning wordt verleend die afwijkt van het bestemmingsplan.

Recht op planschade

Om in aanmerking te komen voor schadevergoeding zijn 2 zaken van belang.

• De schade moet zijn veroorzaakt door een wijziging van een bestemmingsplan, de verlening van een nieuw bestemmingsplan of een afwijking van een bestemmingsplan door het verlenen van een omgevingsvergunning.
• Toen u uw huis kocht, kon u niet weten dat dit zou wijzigen.
• U heeft nog niet op een andere manier schadevergoeding gekregen (bijvoorbeeld door onteigening).
• U had vooraf niet kunnen weten dat het bestemmingsplan gewijzigd zou worden.

Om te bepalen of de schade door de wijziging of het nieuwe bestemmingsplan komt, worden de oude en de nieuwe met elkaar vergeleken. Als u tijdens de koop van uw huis wist dat het bestemmingsplan gewijzigd zou worden, komt u niet in aanmerking voor een vergoeding. Als u bijvoorbeeld een woning koopt terwijl al bekend is dat vlakbij een snelweg zal worden aangelegd, komt u niet in aanmerking voor vergoeding van planschade.

Tip: informeer voordat u een huis koopt naar de plannen

Informeer voordat u een woning koopt bij de gemeente naar het bestemmingsplan. Vraag ook of er plannen zijn om in de omgeving veranderingen door te voeren. Vraag goed door. Er wordt al snel gesteld dat de schade te voorzien is, zelfs als er geen concrete plannen bestaan. Mochten er plannen bestaan, hou daar dan rekening mee bij de (prijs)onderhandelingen.

Planschadevergoeding

Voor de planschade die u heeft geleden, kunt u een vergoeding krijgen. Dit wordt een planschadevergoeding genoemd. U krijgt nooit uw volledige schade vergoed. Bij een planschadevergoeding heeft u namelijk altijd een eigen risico van 2% tot 5% van de waarde van uw woning. Dit houdt in dat van het schadebedrag een bedrag ter grootte van bijvoorbeeld 2% van uw woning wordt afgetrokken. De vergoeding wordt wel verhoogd met de wettelijke rente. Daarnaast worden de door u betaalde leges terugbetaald. U krijgt de betaalde leges niet terug als de gemeente geen vergoeding van de planschade toekent.

Wanneer geen recht op planschade?

U heeft geen recht op een vergoeding als de schade redelijkerwijs te voorzien was, komt niet voor vergoeding in aanmerking. Bijvoorbeeld: als u een pand koopt terwijl al bekend is dat vlakbij een snelweg zal worden aangelegd, komt u niet in aanmerking voor vergoeding van planschade.

Als u zelf planschade veroorzaakt, bent u in principe verplicht om zelf de schade te vergoeden. Voordat de gemeente toestemming voor de verbouwing verleent (een omgevingsvergunning afgeeft), zal de gemeente met u een planschadeovereenkomst hebben gesloten. In die overeenkomst wordt vastgelegd dat u de eventuele schade zult vergoeden. Omdat een verzoek tot tegemoetkoming tot vergoeding van planschade bij de gemeente moet worden ingediend en de gemeente de tegemoetkoming betaalt, zult u als veroorzaker de kosten weer aan de gemeente moeten vergoeden.

Planschade indienen

Een verzoek voor vergoeding van planschade dient u schriftelijk en binnen vijf jaar in bij de gemeente. Hiervoor kunt u een aanvraagformulier ophalen bij de gemeente. Leg in uw brief duidelijk uit waarom u vindt dat u planschade heeft geleden. U kunt uw verzoek pas indienen als er geen procedures meer lopen, dus als de wijziging van het bestemmingsplan volledig rond is. Hou er rekening mee dat u altijd leges betaalt om het verzoek in te dienen. Het bedrag varieert per gemeente (tussen de € 300,00 en € 500,00). U krijgt dit bedrag terug als het verzoek om vergoeding van planschade geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen.

Planschadeprocedure

Na uw aanvraag schakelt de gemeente een planschadecommissie in. Dat is een gespecialiseerd bureau dat planschadeverzoeken beoordeelt:

• Is er sprake van schade?
• Hoe groot is de schade?
• Welke invloed heeft de schade op de waarde van de woning?

De commissie kijkt bijvoorbeeld naar de inhoud van het oude en het nieuwe bestemmingsplan en bepaalt zo wat de verschillen zijn. Zodra er sprake is van een waardevermindering, wordt er ook gekeken naar de grootte van de schade.

De commissie brengt vervolgens een conceptadvies uit. Schakel een jurist in en schrijf samen een onderbouwde reactie. De gemeente kan ook op het advies reageren. De commissie verwerkt alle reacties in een definitief advies en biedt het advies aan de gemeente aan. De gemeente neemt vervolgens een beslissing. De gemeente mag afwijken van het advies, maar moet dat wel motiveren.

Bezwaar maken na beslissing

Bent u het niet eens met de beslissing van de gemeente? Dan kunt u binnen 6 weken schriftelijk bezwaar maken. Wordt dat ook afgewezen, dan kunt u in beroep gaan bij de rechtbank. Ook hier geldt een reactietermijn van 6 weken. De laatste stap die u kunt nemen is in hoger beroep gaan bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ook binnen 6 weken).

Planschadevergoeding voor ondernemers

Ook als ondernemer kun je schade lijden doordat je in een planologisch nadeligere positie bent gekomen. Bijvoorbeeld als je bedrijfspand minder waard wordt door een hoge flat. Of als je door een verandering van de regels niet meer in staat bent om inkomen te genereren vanaf je eigen perceel. In het geval van planschade als ondernemer, geldt dezelfde planschadeprocedure als voor particulieren hieronder. Wel kunnen de kosten anders zijn dan voor particulieren. Laat je daarom adviseren door DAS bij een conflict met de gemeente.