Verborgen gebreken in uw huis

Heeft u een verborgen gebrek ontdekt? De kans bestaat dat de vorige eigenaar dit bewust heeft verzwegen. Soms kunt u de verkoper aansprakelijk stellen voor dit soort verborgen gebreken.

Wanneer spreken we van verborgen gebreken?

U koopt een huis altijd in de staat waarin het op dat moment is. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarom is het belangrijk om met een bouwkundig expert de staat van de woning goed in kaart te brengen. Als koper heeft u namelijk een onderzoeksplicht. De verkoper heeft een mededelingsplicht: hij moet het u vertellen als er gebreken aan de woning zijn waarmee hij bekend is. Soms blijken er toch verborgen gebreken te zijn die tijdens de verkoop van de woning wel aanwezig waren, maar waar de koper geen weet van had. In principe komen vanaf de eigendomsoverdracht eventuele verborgen gebreken voor rekening van de koper. Toch zijn er situaties waarin de verkoper aansprakelijk kan worden gesteld:

  • Bij een ernstig gebrek. Dit is een gebrek dat zo ernstig is dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Ook wel non-conformiteit genoemd.
  • Bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld.

Als er zichtbare gebreken zijn, of gebreken die met een beetje onderzoek kunnen worden ontdekt, is de verkoper daarvoor achteraf niet aansprakelijk. Als koper is dit uw risico.

Ernstige verborgen gebreken

Gaat het om zeer ernstige gebreken die een normaal gebruik van de gekochte woning niet mogelijk maken? Dan komt het herstel van deze gebreken in principe voor rekening van de verkoper, áls de non-conformiteit bewezen kan worden. Daarbij maakt het niet uit of de verkoper op de hoogte was van de gebreken of niet. Bij een beroep op non-conformiteit zal in veel gevallen een deskundigenrapport noodzakelijk zijn waaruit de ernst van het gebrek blijkt.

Onderzoeksplicht koper

Als koper van een huis heeft een onderzoeksplicht. U ben verplicht om vóór de koop zelf te onderzoeken of het huis gebreken toont. Dat is vaak lastig om zelf te doen. Het is daarom, zeker bij oudere woningen, verstandig om een bouwkundig rapport te laten maken. Een bouwkundig inspecteur onderzoekt dan grondig de  visuele staat van het huis en schrijft zijn bevindingen op in een rapport. Dat heeft nóg een voordeel: eventuele aantoonbare tekortkomingen kunt u namelijk gebruiken bij de prijsonderhandelingen. Doet u geen onderzoek en ontdekt u later gebreken die bij een onderzoek wel naar voren waren gekomen? Dan draait u zelf op voor de schade van deze verborgen gebreken.

Onderzoeksplicht verkoper

De verkoper is verplicht is om de gebreken die hem bekend aan de koper te melden. Als hij weet dat er bepaalde gebreken zijn, mag hij die niet verzwijgen. Dat betekent dus, dat u als koper op de informatie van de verkoper moet kunnen vertrouwen. Zegt hij dat het dak in goede staat is, dan mag u op de juistheid van deze verklaring vertrouwen. Met goede gerichte vragen kunt u dus al bepaalde risico’s uitsluiten. Voorbeelden van verborgen gebreken zijn:

  • Lekkage.
  • Water in kruipruimte.
  • Rotte dakconstructie.
  • Niet zichtbare scheuren in de muren.
  • Boktor of houtworm.
  • Asbest.
  • Sterk vervuilde grond.

Wat te doen bij verborgen gebreken?

Heeft u een verborgen gebrek ontdekt? Bekijk via het stappenplan of u de schade kunt verhalen.