Bouwvergunning: nodig of niet?

Als u uw huis gaat bouwen of verbouwen, dan moet u eerst checken of u daar een omgevingsvergunning voor nodig heeft. Het kan namelijk zijn dat uw plannen niet aan de regels voor vergunningsvrij bouwen voldoen. De gemeente beslist vervolgens of u een vergunning krijgt.

Hoe kunnen wij u helpen?

Persoonlijk consult

Bent u niet verzekerd bij of via DAS? Ook dan kunnen we u helpen.

Bel ons op maandag tot en met vrijdag tussen 08:30 tot 17:30 voor een gratis consult om te horen wat in uw specifieke situatie de volgende stappen kunnen zijn.

30 minuten jurist

  • Sparren met een ervaren jurist die gespecialiseerd is in uw situatie
  • Direct antwoord op uw belangrijkste vragen
  • Rustig vragen stellen zonder verplichting
  • Vandaag besteld, de volgende werkdag contact

Beoordelen

  • Beoordeling van uw situatie
  • Inzicht in uw kansen
  • Advies over het vervolg
  • Contact met de tegenpartij
  • Versturen van juridische brieven
  • Onderhandeling met de tegenpartij
  • Afspraken maken en vastleggen

Beoordelen onderhandelen

  • Beoordeling van uw situatie
  • Inzicht in uw kansen
  • Advies over het vervolg
  • Contact met de tegenpartij
  • Versturen van juridische brieven
  • Onderhandeling met de tegenpartij
  • Afspraken maken en vastleggen
Gebruik de pijltjes toetsen om alle producten te zien.

Wanneer heb ik een omgevingsvergunning nodig?

Of u een omgevingsvergunning nodig heeft, hangt af van wat u bouwt of verbouwt. In het algemeen is van belang waar u wilt bouwen (op het voor- of achterperceel) en of u bouwt op de begane grond of bijvoorbeeld direct grenzend aan openbaar toegankelijk gebied. Het antwoord op de vraag of een vergunning nodig is kan ingewikkeld zijn. Wij nemen enkele regels kort met u door, maar het is altijd raadzaam om uw gemeente vooraf te consulteren.

  • Vergunning voor slopen → Voor sloopwerken is alleen in bepaalde situaties een omgevingsvergunning nodig. Hierbij enkele voorbeelden. Alleen als u sloopwerkzaamheden bij een beschermd monument gaat uitvoeren, moet u een omgevingsvergunning aanvragen. Als u meer dan 10m3 sloopafval creëert moet u wel een melding maken maar heeft u geen vergunning nodig. Ook als u asbest gaat verwijderen moet u een sloopmelding maken. Gemeenten kunnen er soms ook voor kiezen dat u alleen een melding moet doen. Dan gaat het om toezicht houden op het Bouwbesluit. Dit verschilt dus per gemeente. Er zijn ook nog enkele andere gevallen waarbij het vereist is dus doe altijd de vergunningcheck.
  • Bouw of verbouwing →Bij bouw, verbouwingen en renovaties moet u meestal een vergunning hebben. Bijvoorbeeld als u een dakkapel van meer dan 4 meter gaan bouwen. Ook voor het aanleggen van een inrit of uitrit moet u een vergunning aanvragen. In het bestemmingsplan staan regels over ruimtelijke inrichting en gebruik van gebouwen.
  • Gebouwen van monumentale waarde → Ook dit soort gebouwen mogen niet zomaar verbouwd worden. Hier zijn echter ook uitzonderingen voor.

Vaak heeft u voor onderhoud geen omgevingsvergunning nodig. Andere voorbeelden waar u geen vergunning voor nodig heeft zijn: plaatsen van een dakkapel aan de achterzijde van een woning, het plaatsen van zonnepanelen of het plaatsen van een woning voor mantelzorg in een achtererf. Check altijd of uw bouwplannen wel voldoen aan de regels voor het vergunningsvrij bouwen. Zo zijn er diverse regels voor het bouwen op de erfgrens of het bouwen van een uitbouw.

Doe de vergunningcheck

Er zijn zoveel verschillende regels omtrent de omgevingsvergunning waardoor het altijd verstandig is om het Omgevingsloket online van de Rijksoverheid vooraf te checken. Door het beantwoorden van een aantal vragen komt u er snel achter of u een vergunning nodig heeft. Zo ja, dan vraagt u die ook via het Omgevingsloket aan.

Omgevingsvergunning van de buren

Het kan natuurlijk ook voorkomen dat u geen bouwvergunning nodig heeft maar dat u zich afvraagt of de buren een vergunning nodig hebben voor hun bouwplannen. Ook dan kunt u de vergunningcheck doen. Wilt u een bezwaar indienen tegen de bouwplannen van de buren? Check dan ons ander artikel.

Wat gebeurt er na uw vergunningsaanvraag?

De gemeente kent 2 procedures voor een aanvraag: de reguliere en de uitgebreide procedure. De reguliere procedure geldt als uw (ver)bouwplannen passen binnen het bestemmingsplan of daar slechts een klein beetje van af wijken. Voor grotere afwijkingen of een verbouwing van een monument geldt de uitgebreide procedure.

In de reguliere procedure moet de gemeente binnen acht weken op uw aanvraag beslissen. Deze termijn kan worden verlengd met zes weken. Die verlenging moet wel binnen de (eerste) termijn van acht weken worden medegedeeld. Beslist de gemeente niet op tijd? Dan krijgt u automatisch de vergunning.

In de uitgebreide procedure moet u een onderzoek laten uitvoeren waaruit blijkt dat het verantwoord is om van het bestemmingsplan af te wijken voor uw bouwplannen. Zo’n onderzoek heet een ruimtelijke onderbouwing. Als alle stukken compleet zijn, heeft de gemeente 26 weken om te beslissen op uw aanvraag. In die periode wordt uw aanvraag ook openbaar gemaakt en mogen belanghebbenden reageren op uw plannen. Dit is echter een dure en langdurig procedure.

Wordt uw vergunning verleend?

Als u een vergunning heeft gekregen, mag u meteen starten met de (ver)bouw. Wel kunnen belanghebbenden (omwonenden bijvoorbeeld) nog een bezwaarschrift indienen. Dat moet binnen 6 weken na het besluit gebeuren. U loopt dus het risico dat er naar aanleiding van een bezwaar nog zaken moeten worden aangepast als u gelijk gaat (ver)bouwen. Daarnaast kan het zijn dat u het gebouw dient af te breken.

Bij de (ver)bouw moet u altijd voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit 2012. Ook als u geen omgevingsvergunning nodig heeft. Voor elke vorm van (ver)bouwen gelden namelijk bouwvoorschriften om de kwaliteit, milieu en volksgezondheid te waarborgen.

Omgevingsvergunning afgewezen?

Als de gemeente de vergunning niet verleent, dan kunt voor de reguliere procedure bij het college van burgemeester en wethouders een bezwaarschrift indienen. Bij de uitgebreide procedure moet u een beroepschrift bij de rechtbank indienen. In beide gevallen moet u dit binnen 6 weken doen. Het is ook mogelijk dat in de uitgebreide procedure een negatief ontwerp-besluit wordt genomen waarop de aanvrager een zienswijze kan indienen.

Bouwen zonder vergunning

Als de gemeente vaststelt dat u zonder vergunning bezig bent geweest, kan er besloten worden u aan te schrijven. De gemeente zal u eerst een ontwerp-aanschrijving sturen. U krijgt dan de gelegenheid om te reageren en uw verhaal te doen. Kan de gemeente zich niet in uw uitleg vinden? Dan volgt er een bestuursdwangaanschrijving. Dat houdt meestal in dat u de zaken in de oude staat moet terugbrengen. Het kan ook voorkomen dat ze zelf de zaken in oude staat terugbrengen en de kosten op u verhalen.

Bouwen zonder vergunning boete

Als u de zaken niet in de oude staat terug brengt binnen een bepaalde termijn, moet u een boete aan de gemeente betalen. De hoogte van de boete staat in de bestuursdwangaanschrijving. In spoedeisende gevallen (bijvoorbeeld als de constructie beschadigd is) kan de gemeente er ook voor kiezen om de zaak zelf te herstellen en later de kosten op u te verhalen. Het is dus erg belangrijk dat u zich goed laat informeren of u een vergunning nodig heeft. Vraag dit bij twijfel altijd na bij uw gemeente.

Bouwen zonder vergunning verjaring

Er wordt vaak gedacht dat er voor illegaal gerealiseerde bouwwerken een verjaringstermijn geldt. Dit is echter niet het geval. U mag simpelweg geen bouwwerken zonder omgevingsvergunning bouwen en gebouwd laten. Ook als u het zelf niet heeft gebouwd, kan de gemeente u dwingen om het af te breken. U had dit namelijk bij de aankoop van het huis moeten onderzoeken wegens uw onderzoeksplicht. Er zijn enkele uitzonderingen waarbij de gemeente niet mag handhaven. Wilt u daar meer over weten? Neem dan contact op met één van onze juristen.

Lees verder